دعاوی تملک املاک و اراضی توسط شهرداریها

میر حسینی: دادرس و كارشناس قضایی دادگاه تجدید نظر استان درباره جزئیات ماده واحده اصلاحی قانون تعیین وضعیت املاك واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها گفت: سازمان های ذی نفع پس از اعلام رسمی وجود طرح ها مكلفند حداكثر طی 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی، انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض ملك یا زمینی كه در طرح قرار گرفته است اقدام كنند.
سید «علی هاشمی» با بیان این كه مالكیت اشخاص از طریق قواعدی محدود شده است، افزود: در مرحله اول مالك در تصرف املاك و اراضی خود تا جایی آزاد است كه استفاده او موجب ضرر رسیدن به دیگران نشود و همچنین موجب حرج و مشقت نباشد.
به گفته وی مقررات مربوط به تملك اراضی در اسلام از احكام ثانویه است چرا كه اصل بر احترام به مالكیت خصوصی اشخاص است، احكام ثانویه شامل احكام حكومتی كه امروزه بیشتر در قالب قوانین تجلی می كند نیز می شود.
وی خاطر نشان كرد: در ایران قوانین متعددی در باب تملك اراضی تصویب شده كه بخش عمده این قوانین ناظر به تثبیت مالكیت دولت بر اراضی و املاكی است كه شامل تعاریف اراضی موات و ملی است.وی افزود: در برهه ای از زمان گروهی این املاك را تصرف كرده اند كه با استفاده از قوانین موجود از جمله قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری (مصوب 1358)، قانون اراضی شهری ( مصوب 1360) قانون زمین شهری (مصوب 1366)، قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن (مصوب 1365)،  قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع ( مصوب 1341) دست های غاصبان از اراضی موات و ملی قطع می شود.
وی عنوان كرد: تصمیم هایی كه از طرف مراجع مقرر در قوانین مذكور اعم از كمیسیون ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع با كمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری یا هیئت 7 نفره قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن گرفته می شود معارض با حقوق اشخاص حقیقی یا حقوقی است البته آرای صادره قابل اعتراض در مراجع قضایی صالح می باشد.
وی درباره تملك اراضی از طریق دستگاه های دولتی و یا شهرداری ها نیز گفت: تملك اراضی برای طرح های عمرانی از قبیل طرح های راه سازی، ایجاد شبكه های انتقال آب، نفت، گاز و برق و...، احداث راه آهن، توسعه معابر در شهرها و غیره انجام می شود كه برای اجرای این طرح ها تمام یا بخشی از اراضی و املاك تحت مالكیت افراد حقیقی یا حقوقی كه در محدوده قرار گرفته است از مالكیت مالكان خارج می شود.وی ادامه داد: گاهی مشاهده می شود هنگام مراجعه افراد به شهرداری ها برای دریافت پروانه ساختمان به آن ها گفته می شود كه ملك شما در كاربری های فرهنگی، آموزشی، فضای سبز، فضای ورزشی، نظامی و... قرار گرفته است و از پاسخ گویی به آن ها خودداری و مجوز ساخت و حتی بهای زمین نیز به آن ها پرداخت نمی شود.
وی اضافه كرد: در این شرایط برای این كه حقوق اشخاص از طرف ادارات و نهادهای دولتی و یا وابسته به دولت ضایع نشود قانون گذار ضوابط و مقررات مطلوب و روشنی را به تصویب رسانده است.
این كارشناس مسائل حقوقی به لایحه قانون نحوه خرید و تملك اراضی توسط دولت و شهرداری ها اشاره كرد و گفت: بر اساس قانون نحوه خرید و تملك اراضی، همچنین ماده واحده قانون نحوه تقسیم ابنیه و املاك و اراضی مورد نیاز شهرداری ها (مصوب 1370)، برای تملك اراضی و املاك توسط شهرداری ها و دیگر ادارات و سازمان ها ضوابط و شرایط خاصی در نظر گرفته شده است.به گفته وی باید برای تمام اراضی و املاك واقع شده در محدوده طرح های عمرانی یا شهرسازی مطالعه كارشناسی صورت پذیرد و به تصویب عالی ترین مقام اجرایی سازمان مجری یا شهردار برسد.به گفته وی همچنین بر اساس آیین نامه ماده 2 لایحه قانون نحوه خرید و تملك اراضی ( مصوب 1358) ضرورت اجرای طرح باید به تصویب بالاترین مقام اجرایی سازمان یا اداره مربوط برسد كه این اختیار در ظاهر قابل تفویض به غیر نیست، بنابراین اگر قبلا شورای ترافیك یا معاونت عمرانی شهرداری و... ضرورت اجرای طرحی را تصویب می كردند، ولی حالا اگر به تصویب عالی ترین مقام اجرایی در شهرداری ها و در سازمان های دولتی ( وزیر یا رئیس ) نرسیده باشد با توجه به قوانین موجود قابلیت تملك نخواهد داشت و در صورت اجرایی شدن، موضوع غصب، تصرف عدوانی یا ... تلقی می شود. سید«علی هاشمی» تصریح كرد: یكی از نكات مهم برای اجرای طرح های تملك، تامین اعتبار طرح از طرف دستگاه اجرایی مربوط یا سازمان مدیریت و برنامه ریزی قبل از شروع به تملك آن می باشد، چنان چه دستگاه اجرایی یا شهرداری قبل از تامین اعتبار اقدام به خرید یا تملك ملك اشخاص كند علاوه بر این كه عاملان آن قابل تعقیب كیفری هستند ملك مورد معامله نیز قابل اعاده به مالك آن است.( مواد 92 و 93 قانون محاسبات عمومی مصوب 1366)
وی ادامه داد: بر اساس قانون، دستگاه های اجرایی موظفند برای اجرای طرح ها در صورت امكان از اراضی ملی یا دولتی استفاده كنند و برای استفاده از اراضی شخصی یا حقیقی باید قبل از هر کار، ملی و دولتی نبودن زمین به تایید وزارت خانه های جهاد كشاورزی و مسكن و شهرسازی و ادارات تابعه آن ها در استان های محل اجرای طرح ها رسیده باشد و رعایت نكردن این موارد، بر اساس قانون موجب ابطال اقدامات مجریان خواهد شد.
به گفته وی یكی دیگر از شرایط تملك املاك و اراضی، اعلام قصد دستگاه یا سازمان مجری طرح به مالك مبنی بر قرار گرفتن ملك وی در محدوده طرح و دعوت از او برای سیر مراحل قانونی تملك است كه عمل به این شرط بسته به این كه مختصات مالك برای مجری طرح مشخص باشد یا خیر، متفاوت است. در صورت مشخص بودن مختصات با ارسال نامه اداری یا اظهارنامه و در صورت نامشخص بودن، از طریق نشر آگهی در جراید كثیرالانتشار قصد تملك به اطلاع مالكان می رسد.
وی رعایت قوانین توسط دستگاه های تملك كننده را ضروری دانست و گفت: در نهایت رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملك كننده نیز یكی از مهم ترین شرایط برای تملك است و قانون گذار این شرط را برای جلوگیری از سرگردانی مالكان املاك و اراضی كه در محدوده طرح های مصوب قرار گرفته و نیز جلوگیری از سهل انگاری سازمان های مجری طرح های عمومی و عمرانی كه ضرورت اجرای آن ها به تصویب بالاترین مقام مسئول رسیده است و مقرر داشته مطابق ماده واحده اصلاحی (مصوب 22/1/80) قانون تعیین وضعیت املاك واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، سازمان های ذی نفع پس از اعلام رسمی وجود طرح، مكلفند حداكثر تا 18 ماه نسبت به انجام معامله و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض ملك یا زمینی كه در طرح قرار گرفته است اقدام كنند در غیر این صورت بعد از انقضای مهلت مذكور مالك حق اعمال حقوق مالكانه خود را خواهد داشت.
وی در پاسخ به این سوال كه آیا الزام به تعریض یا عقب نشینی كه گاهی در آرای كمیسیون های ماده 100 شهرداری بر مالكان املاك اعمال می شود قانونی است یا خیر گفت: الزام مالكان به عقب نشینی یا تعریض معابر از حدود صلاحیت كمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها خارج است.در مواردی كه شهرداری طرح تعریض یا توسعه معابری كه به تصویب عالی ترین مقام اجرایی رسیده یا در طرح های جامع و تفصیلی شهر لحاظ شده را نداشته و یا اعتبار تملك آن را از طریق شورای شهر تحصیل نكرده باشد حق الزام مالكان به عقب نشینی و تعریض را ندارد و افراد نیز ملزم به پذیرش این تصمیم غیرقانونی نیستند ولی این امر مانع اختیارات قانونی شورا و شهرداری در خرید املاك اشخاص در قبال ارائه امتیازاتی به مالكان و یا حتی به صورت بلاعوض، مشروط به رضایت كتبی و رسمی مالك نمی باشد.وی درباره علل نارضایتی مردم از نحوه اجرای طرح های تملك نیز توضیح داد: 2 دسته افراد از نحوه اجرای طرح های تملك ابراز نارضایتی می كنند یك عده مالكانی كه راضی به تصاحب ملكشان نیستند علاوه بر این چون در قانون تصریح شده است باید قیمت املاك و اراضی به نرخ كارشناسی روز پرداخت شود اما كارشناسان در مقام تعیین قیمت به گونه ای اقدام می كنند كه با وجه پرداختی، مالك توان و قدرت لازم برای خرید ملكی مشابه ملك تملك شده را ندارد زیرا معاملات بر اساس قیمت های بنگاهی است و نه كارشناسی.به گفته وی دومین گروه عده ای هستند كه انتظار دارند مدیران اجرایی دولت و شهرداری ها با انجام طرح های تملك، گامی در جهت رفع مشكلات شهری مانند ترافیك، توسعه فضاهای عمومی، تعریض معابر و... بردارند در حالی كه مدیران به لحاظ محدودیت یا نبود اعتبارات لازم برای تملك اراضی و املاك واقع در مسیر طرح ها به گونه ای كه در قانون (یعنی قبل از شروع اجرای طرح) مشخص شده است اجرای طرح ها را به زمان تخریب و نوسازی املاك توسط مالكان موكول می كنند كه این خود مشكلات عدیده ای برای شهروندان و تحمیل هزینه های گزاف برای آن ها به دنبال دارد همچنین بر هم خوردن نظم و انضباط در شهرسازی و نمای شهری را نیز در پی خواهد داشت